piaci értékbecslés


 


A legfontosabb értékbecslés módszerek:

 

A különféle értékelések módszertanát sok könyv, cikk tartalmazza, - mi az Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki Zoltán (2011) írását használtuk fel- és nagy a szakirodalma is. Természetesen ezeknek a módszereknek a lényege, hogy a valós piaci értéket határozzák meg. Minden értékelés tartalmazza a megbízás előzményét, célját és tárgyát. Szükséges az is, hogy az értékelő részletesen ismertesse az alkalmazott módszereket, az elvégzett számításokat és az eredményeket.
 

A vizsgálat, az értékelés lényegi megállapításait általában egy rövid 1-2 oldalas ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNYBAN célszerű összegezni.
 

A szakértő értékelés célja, hogy meghatározza az ingatlan értékét. Ez ugyan banálisan hangzik, de mégis felveti a kérdést; mi is az érték? A bevezetőben említettük, hogy az ingatlannak nagyon sok megjelenési formája van, egyszerre személyes és nemzeti vagyontárgy, egyszerre mindennapos használati tárgy és féltett befektetés.
 

A szakirodalom is és a Magyarországon alkalmazott gyakorlat szerint is a legfontosabb vagyonértékelési módszerek a következők:
 

• Piaci vagy forgalmi értékelés összehasonlító adatok alapján 

• 
Újraelőállítási értékmódszer 

• Hozadék értékmódszer

 


 


Piaci értékelés, vagy forgalmi értékelés módszere:

 

A forgalmi (összehasonlító) értékelés már megvalósult, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az értékelés során, a piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemzik és összehasonlítják az értékelés tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlítás során a következő, a piacot meghatározó tényezőket veszik figyelembe:
 

• a kereslet és kínálat vizsgálatakor áttekintik a potenciális felhasználók jellemzőit (számuk, vásárlóerejük, ízlésük, preferenciájuk, stb.), illetve azokra az eszközökre összpontosítanak, melyek eladatlanok, vagy üresek, illetve melyek építési, tervezési, vagy beruházási fázisban vannak, hiszen bármely elem változása ezek közül a vizsgált eszköz árának változását okozhatja,
 

• a helyettesítés elvének alkalmazásakor azt az árat keresik, melyet egy hasonlóan hasznosítható helyettesítő eszközért fizetnének a vásárlók,
 

• az egyensúly vizsgálatakor egyrészt a keresleti és kínálati piac egyensúlyát vizsgálják, másrészt az eszközök egymáshoz való viszonyát (pl. egy adott földterülethez tartozó épületek, az elhelyezkedéshez kapcsolódó kényelmi szolgáltatások, a fő tevékenységhez szükséges berendezések száma, kiszolgáló eszközök, stb.),
 

• a külső hatások számszerűsítésekor figyelembe kell venni a gazdasági fellendülés, vagy a gazdasági depresszió hatását, a várható kilátásokat, a területi elhelyezkedést, az önkormányzati szabályozásokat, stb.
 

Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél - megfelelő piaci viszonyok között - az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket. Ekkor bizonyos fejlesztési körzetben végzünk összehasonlításokat, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetőségeket tartalmaznak. Közvetlen összehasonlításra alkalmas adatok hiányában egyéb vagyontárgyakat veszünk figyelembe, illetve vizsgáljuk az ország hasonló területeinek ingatlanpiacát.
 

• belső (ingatlanforgalmazói tevékenység adatbázisa, egyéb adatbázisok) adatokra épülő saját adatbázis segíti.
 


 


Újraelőállítási, vagy költségalapú értékelés:

 

A költségalapú értékelés megközelítésének lényege, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet a vagyontárgyért (az ingatlanért), mint egy olyan helyettesítő vagyontárgy előállítási költsége, melynek hasznossága megegyezik a kérdéses vagyontárgy hasznosságával.
 

Az értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonják a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadják a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét. Az újraelőállítási költség a hasonló vagyontárgy előállításának, vagy felépítésének költsége, folyó áron számítva, ugyanolyan anyagok, építési és gyártási szabványok, tervek, elrendezés, valamint munkaerő alkalmazásával.
 

Ez a módszer általában a következő esetekben szolgáltatja a legmegbízhatóbb értéket:
 

• Új építésű, vagy viszonylag új ingatlanok értékelése, amikor még a piaci érték és a költség rendszerint szoros kapcsolatban van egymással.
 

• Különleges célú eszközök értékbecslése, amikor a vásárló a fizetni kívánt árat gyakran egy helyettesítő eszköz költségeihez méri.
 

• Olyan eszközök értékelése, melyek nem cserélnek sűrűn gazdát a piacon, és megfelelő adatok állnak a rendelkezésre a halmozott értékcsökkenés számbavételéhez.
 

• A költségalapú értékelés lényeges szerepet kaphat a megvalósíthatósági tanulmányoknál, ahol annak meghatározására szolgál, hogy a piaci érték felülmúlja-e a fejlesztési költségeket, és létrejön-e a vállalkozói profit számára megfelelő különbség.
 


 


Hozadék értékmódszer:

 

Nyerseségtőkésítési (hozadékérték) elvű módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt a vagyontárgytól várható hasznokat, hozamokat becsüljük meg és a lehetséges, megvalósítható alternatívák közül kiválasztjuk a legjobbat.
 

„Egy vagyon (eszköz) értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.” - Használatát nehezíti, hogy a jövőre vonatkozó jelenbeli becsléseinket az általános gazdasági helyzet nagyon bizonytalanná teszi.
 

A közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) értékmeghatározására szolgál a hozadék módszer. Ennek alkalmazásakor ismerettel rendelkezünk az épület várható élettartamára és a jövőbeli mindenkori rentábilis jövedelmekre, a hozadékra és a tőkésítési kamatlábra. Számítása a következő:
 

P = A * (1 + i) (n -1) /(1 + i) n * i
 

Jelmagyarázat, példának hozott értékekkel: P= érték, A= éves tiszta bevétel 1.000.000 Ft, i = tőkésítési kamatláb 6%, n = évek száma 20 év.
 

Példa: 1 000 000*(1+0,06)*19:1,06*20*0,06 = 20 014 000 / 1 272 000 = 15 734 276 Ft, vagyis az ingatlan értéke hozadék módszerrel számítva: P = 15 734 276 Ft.
 


 


A forgalmi értékelést teljes körű külső (árkatalógusok, az adott gazdasági régió szaksajtói, nyilvános árverési adatok, stb.) és: 
 

• Az értékelés elvégzésénél, a módszerek kiválasztásánál figyelembe kell venni a jelenlegi helyzetre vonatkozó tényadatokat, és az alapján kell, eldönti, hogy milyen módszerrel végezzük az értékbecslést.
 

• forgalmi értékmódszer alkalmazásakor a környezetben értékesítendő telkek, irodaházak, villák eladási árait, adatait vizsgáltuk meg. Ezek alapján készítettük el az ingatlanok átlagolt összehasonlító árait.
 

• hozam értékmódszernél az elérhető hozamok értékekből vonjuk le a valós működési költségeket, és állapítjuk meg a vagyonértéket jelenértékre vonatkozóan.
 

• Az újérték módszernél értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonjuk a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadjuk a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét.
 

• Az értékelésnél törekedni kell a piaci, összehasonlításon vagy hozadékszámításon alapuló érték megállapítására, és csak kivételes esetben (egyedi, nagy értékű, megrongálódott ingatlanoknál) lehet az építési (újraelőállítási, pótlási) költség és az avultság (amortizáció) számbavételével értéket képezni.
 

• Ebből következik, hogy telkek, földterületek értékelését csak a piaci (összehasonlító) értékelés módszereivel célszerű meghatározni, mert itt nem beszélhetünk újjáépítési v. pótlási költségről - hiszen telket ugyebár nem lehet újraépíteni, létrehozni.
 


 


Gyakran előfordul az, hogy két vagy három módszerrel is elvégezzük az értékelést, és a kapott eredményeket súlyozzuk.

 

Az összehasonlító ingatlanpiaci adatok segítségével végzett értékelésnél azt vizsgáljuk, hogy azon a környéken hasonló ingatlanok mennyiért keltek el a közelmúltban, ez a kérdés az alapja a piaci értékmódszernek.
 

A hozadékelvű értékelés módszerével: az adott telek vagy épület legfeljebb annyit ér, amennyit a létrehozásához, megvételéhez befektetett tőke és a működtetése során elvárt hozam különbözeteként mennyi hasznot hoz. Az előbbi módszert általános céllal, a piacon jól mozgó ingatlanok esetén, az utóbbit pedig, főképp speciális ingatlanfejlesztési döntések meghozatalánál és telkek értékelésénél használják.
 

A nettópótlási (újraelőállítási) költség elvű értékelés módszerével: mennyibe kerülne, ha ugyan azt (a funkciót), ugyan ilyen állapotban, ugyan ide meg kellene építeni.
 

Ezt a módszert csak akkor szabad alkalmazni, ha nem megfelelőek a rendelkezésre álló piaci információk, vagy egyedi, erősen korlátozott forgalmú ingatlanok (kikötők, olajfinomítók, repülőterek stb.) értékelését kell elvégezni.
 


 


Olvassa el az értékbecslési ügymenetünket!
<< Tovább az értékbecslés menetéhez

 


Címkék: költségalapú értékelés, újraelőállítási elvű értékbecslés, hozadékelvű értékelés, nettópótlási költség értékelés, piaci értékbecslés, forgalmi értékbecslés, nyereségtőkésítési elvő értékelés, piaci összehasonlító értékelés

Tetszett? Hasznos volt? 
Kérlek, ne feledd el megosztani másokkal, és használd az alábbi közösségi megosztás gombokat!

 


Rétköz Vagyonértékelő Kft.                              
1118 Budapest, Rétköz utca 51.                      
Tel.: +36 30 914 1585
                                    
www.retkozvagyonertekelo.hu